LMNP : les avantages et inconvénients de ce type d’investissement

Immobilier

L’investissement locatif séduit de nombreux particuliers. En plus de leur permettre de se constituer un patrimoine, c’est aussi un moyen de percevoir des revenus complémentaires. Pour assurer la rentabilité d’un tel projet, il est essentiel de bien l’analyser. De nombreux choix s’offrent à vous, en tant qu’investisseur, dont celui entre le statut LMP ou LMNP. Dans cet article, nous allons nous intéresser au statut LMNP, notamment ses avantages et ses inconvénients. De quoi s’agit-il exactement et comment mener à bien ce type d’investissement ?

Qu’est-ce que le statut de LMNP ?

Le statut LMNP désigne un loueur en meublé non professionnel. Il s’agit de l’option la plus simple pour se lancer dans la location d’un bien meublé, tout en profitant d’avantages fiscaux non négligeables. Il est possible de choisir ce statut, que vous proposiez un logement neuf ou un bien ancien en location, si ce dernier est conforme aux règles de décence définies par le décret 2015-981. Le mobilier minimal à mettre à disposition du locataire est également déterminé dans ce décret, afin que l’occupant puisse y dormir, vivre et manger sans devoir apporter ses propres équipements.

Une seule condition à respecter : la location ne doit pas être votre activité professionnelle principale. C’est d’ailleurs pourquoi les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder les 23 000 €. Dans le cas contraire, vous serez contraint de choisir le statut LMP.

Pour encourager la mise en location, le gouvernement a mis en place ce dispositif vous permettant de bénéficier d’une imposition intéressante. De plus, vous pouvez opter pour un investissement locatif LMNP même dans le cadre de la location d’une résidence de services.

location meublée LMNP

Les avantages d’investir en tant que LMNP

Si le statut LMNP attire de plus en plus d’investisseurs, c’est parce qu’il revêt de nombreux avantages.

Une fiscalité intéressante

La fiscalité est sans doute le principal avantage de ce statut. En effet, en tant qu’investisseur, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier s’applique automatiquement si vous ne choisissez aucun des régimes. Sous ce régime, un abattement de 50 % s’applique sur vos revenus, ce qui implique que vous ne serez imposable que sur les 50 % restants.

Vous avez cependant la possibilité de choisir le régime réel sur demande auprès du greffe du tribunal de Commerce. Dans ce cas, vous aurez la possibilité de déduire toutes vos charges réelles liées à la location à l’ensemble de vos revenus. Vous serez donc imposable sur le résultat de ce calcul.

L’amortissement et la rentabilité

L’amortissement des dépenses permet de réduire efficacement les revenus imposables. L’usure naturelle du bien et du mobilier mis à disposition peut être considérée dans les charges. Vous avez donc la possibilité de vous libérer totalement des impôts tout en garantissant la rentabilité de votre investissement locatif. De plus, les loyers fixés peuvent être supérieurs à ceux d’une location vide.

Les avantages de la location meublée

En optant pour le statut LMNP, vous bénéficiez de tous les avantages de la location meublée. Il vous sera facile de trouver un locataire rapidement étant donné que ce type de location s’adresse particulièrement aux étudiants et aux travailleurs en déplacement professionnel. Comme ils ne comptent pas s’installer sur le long terme, ils ne mettront pas beaucoup de temps à sélectionner leur appartement.

La possibilité de le combiner avec d’autres dispositifs

Choisir le statut LMNP ne vous empêche pas de profiter des autres dispositifs liés à la mise en location. Il est par exemple possible d’investir en loi Pinel ou en loi Censi-Bouvard tout en optant pour la location meublée non professionnelle.

La possibilité de faire appel à une société d’exploitation

Comme le statut LMNP est envisageable même pour la location d’une résidence de services, sachez que vous avez la possibilité d’en confier la gestion à une société d’exploitation. Il suffit de signer un contrat avec celle-ci pour qu’elle puisse se charger de tout ce qui est relatif à la location, allant de la sélection des occupants jusqu’à l’entretien du bien.

Les inconvénients de ce type d’investissement

Bien que ce type d’investissement soit avantageux sur plusieurs points, il n’est pas sans inconvénient.

Lorsque vous réalisez une acquisition en LMNP, la TVA vous est restituée. Cependant, si vous envisagez de rendre le bien avant une exploitation sur une durée de 20 ans, vous serez contraint de rembourser partiellement cette TVA. Cette condition doit donc être prise en compte pour prendre les bonnes décisions.

De plus, ce projet demande un investissement plus important. Vous devez prévoir un montant plus élevé pour préparer le bien à la location, notamment l’équiper du mobilier exigé pour obtenir le statut LMNP. Rappelez-vous qu’un élément manquant vous expose à de sérieux risques juridiques. De plus, vous devez vous charger des travaux d’entretien du mobilier en cas de dégradation.

La durée de location en meublé est plus courte, ce qui implique que les entrées et sorties seront plus fréquentes entre un locataire et un autre. La gestion demande donc plus de temps. Mais cela peut également faire grimper vos dépenses si la location est confiée à une agence immobilière. Notez que les frais d’agence peuvent atteindre le montant d’un mois de loyer à chaque arrivée et départ de locataire. Cela peut affecter la rentabilité de votre investissement sur le long terme.

Enfin, en cas d’investissement dans une résidence de services, vous pouvez avoir du mal à revendre. Un tel projet peut effectivement prendre énormément de temps.

investissement location lmnp

Comment choisir l’investissement locatif qui vous convient ?

Une bonne préparation est de mise pour réussir un investissement locatif LMNP. Il faut commencer par déterminer votre projet ainsi que vos objectifs. Une analyse minutieuse du marché locatif est primordiale pour mettre au point votre investissement. Il est important d’étudier la demande locative dans la région ciblée, et de prêter attention aux prix pratiqués.

Pour trouver des locataires facilement, le choix du type de logement et de son emplacement sera déterminant. Il doit être adapté à vos cibles pour optimiser le taux d’occupation de votre bien. L’établissement du plan de financement sera également une étape déterminante à ne pas négliger.

Une fois toutes ces étapes mises au point, il ne vous reste plus qu’à choisir votre statut LMNP et déclarer votre activité. Vous pouvez vous faire accompagner par des professionnels qui se chargeront des différentes opérations nécessaires pour votre projet.

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